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公积金和北漂们一起裸奔

时间:2021-09-30 来源网站:三宝柑财经网

公积金和北漂们一起裸奔

北京近日出台“最严”公积金新政,让没买房的北漂一族顿时傻了眼。根据新政,贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩,每缴存一年可贷10万元,最高可贷120万元。网友调侃,“北漂一族努努力还能贷款在北京安家,这回好,连家都买不到了。”北京住房公积金中心表示,买不到房,租房了解一下。   图/摄图网

楼市调控意在打击房价高、房地产投机等现象,但是难免会“误伤”一部分刚需消费者。这次“认房又认贷”、贷款额度与缴存年限挂钩,提高首付比例、下调贷款额度等新政,对年轻的刚需购房者造成了巨大的冲击波。新政让买房人的商业贷款额或首付额相应增大,迫使很多人放弃或拖延买房。

公积金新政中,有三点调整将对市场走势产生重大影响:

第一,自9月17日起,网签的购房,在使用公积金贷款的时候,将执行“认房又认贷”的政策;

第二,今后公积金贷款将与缴存年限挂钩,每缴存一年可贷10万元,缴存12年可以贷到最高的120万元;

第三,公积金贷款针对首付比例也进行调整。购买政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%,首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。购买普通自住房且为第二套住房的,首付款比例不低于60%;购买非普通自住房且为第二套住房的,首付款比例不低于80%。

对于这次新政的突袭,市场解读是公积金资金池“见底”所致,官方否认了此种说法,公积金中心相关负责人表示,此举是落实国家“租购并举”的政策,不鼓励年轻人刚工作就购买住房,有了一定积累后再买房。同时,当前公积金提取存在着很多乱象,伪造证件、异地炒房等,严管控可以防乱象。

实际上各地都在出台相关的公积金政策,今日媒体报道上海九部门联合重拳整治首付贷、违规提取公积金,从这些信号可以看出稳房价仍是今年政策的重点之一,楼市调控也从限制房地产开发商扩大到了限制住房购买方。政府想从买方和卖方“双管齐下“,堵住房价上涨,顺便给”租售并举“打了一波广告。

业内人士指出,在金融去杠杆背景之下,新一轮楼市调控实际才刚刚开始,购房成本还将继续加大。

而另一个不可忽视的因素是,房贷利率已连续19个月处于上涨状态,当前利率与2014年的高点7%相比依然有一段上涨空间。

资金池见底了吗?

新政一出台,公积金总额度不够用的质疑声就出现了,北京住房公积金中信相关负责人表示,截止到上个月,公积金结余的现金资金有120亿元,每个月还有缴存结余和贷款还款,不存在资金紧张的问题。

我们用数据来测算一下,资金池是否见底?

根据招商银行(600036,股吧)金融市场部高级分析师万钊测算,公积金确实有点“捉襟见肘“。过去十几年来,缴存金额连年增长,但是同样的,提取金额,尤其是购房提取金额,也是连年增加。同时,发放的公积金个人贷款,也是增长迅速,而且伴随房地产市场,出现周期性波动。将公积金的累计缴存,减去累计提取,再减去公积金贷款净余额,大体可以估算公积金的结余情况。

  从图中可以看到,过去两年,公积金结余情况显著恶化,尤其是2016年,当年仅结余36亿元,险些收不抵支。如果遇到公积金提取高峰的话,资金池真的要见底了。

根据21世纪经济今日的报道,全国31个省、市、自治区中,已有16个地区个贷率(个人公积金贷款余额占年末住房公积金缴存余额的比率为个贷率,超过85%则意味着公积金趋紧)超过警戒线。此类超警戒线省份中,以东部发达地区为主,天津、安徽、浙江三省市的个贷率超过100%。2017年末,上述超警戒线的16个地区,其住房公积金缴存余额总和达到29873亿元,占到全国缴存余额的近60%。

2014、2015年公积金的主要作用就是在在银行理睡大觉,如今只能裸奔了。

51社保CEO余清泉认为,新政还可以将贷款政策与城市规划相结合,以经济杠杆引导功能和人口疏解。符合相关条件的北京市区户籍到郊区购房,公积金贷款额度适当可以提高,这其实和北京当前市区人口过于拥挤,未来非首都核心产业会外迁的城市规划有关。

刚需影响几何?

在对新政是否导致“刚需退出市场”方面,该负责人表示,贷款额度与缴存年限挂钩,有利于租房客提取公积金,如果与缴存余额挂钩,则很多租房的人就不敢去提公积金,因为会影响贷款额度。北京的公积金新政,可以说是对租房的年轻人的一种支持。

从北京住房公积金中心提供的数据看,新政对90后影响不大。从北京的实际情况看,申请北京公积金贷款的人群一直是以70后、80后为主体,仅从2017年的情况看,47000笔个贷申请中,70后、80后就大约占了过半比例,90后贷款占比并不大。而70后、80后的缴存年限大部分已经超过或者接近了12年。当然,对什么是“刚需”也需要重新做一个定义。“比如刚毕业的大学生,"六个钱包"购房的这种算不算刚需,值得商议。”

我们再结合其他机构提供的数据,贝壳研究院数据统计显示,申请公积金住房贷款的购房者年龄也集中在30-40岁区段,出生年龄集中再1988-1978之间,首次购房占比为90.6%。使用公积金贷款的购房房源平均总价为444万元,为各种形式中最低。

其次是使用公积金加商贷组合的形式,平均总价为474万元。低总价段的购房者使用公积金及组合贷的成交占比以及总贷款成交占比均高于高总价段占比。

上面那段数据换个简单的说法就是,越穷越得用公积金贷款,越受此次新政影响。

此次北京市公积金贷款新政影响的不仅是刚需。北京市场400万以下低总价房源成交占比近40%,400-700万的改善型需求占比为44%,这两部分加起来接近84%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“一年才获得10万元的额度。这说明今后依靠公积金买房的可能性就很弱了。”

租售能并举吗?

从各方面因素看,北京住房公积金的想法应该是推动租房市场的扩大,让市场彻底断了买房增值的想法。北京住房公积金中心也一再强调,公积金新政并不是从资金额度方面衡量的,而是服务于"租购并举"的新思路。

但笔者认为租售并举还有很长一段路要走。当前年轻人选择租房并不是喜欢租房而是买不起房,一边租房,一边攒钱买房,买房还是大部分年轻人成家立业的需求。如果仅仅从提高买房难度上来推广租售并举,这个如意算盘打得有点错误。

不过从2017年全国各地陆续出台的新政来看,政府也在完善租房市场上为“租售并举”铺路,集中在稳房价、增房源、增补贴三个方面。

2017年就有扬州、济南等部分城市开始推行“租房落户”、“租购同权”等政策。今年7月份以来,已有23个城市出台住房租赁新政,通过用地保障、增加房源投入、规范住房租赁交易服务和增加租房补贴等举措,促进房屋租赁市场健康发展。7、8两月出台住房租赁新政的23城中,有10城的政策在扩房源、加强用地保障方面发力。

对于当前长租市场出现的行业问题,包括前一段时间大家关心的甲醛问题,央视财经今日报道,住建部已批准制定《租赁式住房装配技术规程》,文件将于明年上半年公布并实行。中国建筑(601668,股吧)装饰协会相关负责人也表示,正在着手编制租赁式住房装配技术规程,让房屋质量安全有行业性的规范去引导。(完) 本文首发于微信公众号:人民币交易与研究。文章内容属作者个人观点,不代表立场。投资者据此操作,风险请自担。